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摊掉半套房的公摊面积 是否能取消?

110平方米的(de)房子,到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人(ren)员口头承诺的(de)31%公摊面积,收房时却变成了46%……

山东省青岛市市民李黎(化名)原本应该在去年开开心心收房,却被公摊面积带来的(de)问题困住了。维权一年多来,她(ta)始终想不通:“怎么一公摊,把我(wo)一半的(de)房子都摊出去了呢?”

记者近日采访发现,公众对(dui)于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病,认为公摊面积的(de)存在给购房人(ren)一种要为不属于自己的(de)公共空间买单的(de)不适感。

在这样的(de)背景下,近年来一种声音甚嚣尘上——取消公摊面积制度。那么,公摊面积制度的(de)存在依据是(shi)什么?目前形势下是(shi)否能够取消?是(shi)否有可替代或进一步完善的(de)方案?围绕这些问题,记者展开了调查采访。

外墙一半计入套内 购房者被术语绕晕

2018年4月,李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的(de)住宅。当时销售人(ren)员告诉她(ta),公摊面积占比会达到31%,但实际收房时可能比这个数值小。

然而,2021年9月,准备收房的(de)李黎傻眼了:推开房门,映入眼帘的(de)是(shi)超厚的(de)墙壁、逼仄的(de)空间、3间小得可怜的(de)卧室。她(ta)找验房师测量后发现,实际套内仅有61平方米左右,主卧甚至无法放下双人(ren)床。

李黎后续向售房方询问得知,从合同上显示的(de)套内面积75平方米到她(ta)实际测量的(de)61平方米,差值主要体现在墙体的(de)厚度上,外墙的(de)一半厚度计入套内建(jian)筑面积。“将近1米的(de)外墙,有一半的(de)面积算作业主的(de)套内建(jian)筑面积。但是(shi)开发商销售时没有说明,而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建(jian)筑面积’等概念,各种专业术语堆砌起来,直接就被绕晕了,根本没想到实际到手的(de)套内面积这么小。”

直到依法维权时,李黎才得到“官方”口径——小区房屋的(de)公摊面积占比是(shi)46%。“这就意味着我(wo)们(men)花了上百万元买到手的(de)房子,实际上将近一半都不是(shi)自己住的(de),如果一开始就知道这个情况,无论如何我(wo)都不会购买。”

和李黎同小区的(de)姚女士购入一套复式上下楼160平方米的(de)房子,结果到手的(de)套内面积只有90平方米左右。

到底什么是(shi)公摊面积?

我(wo)们(men)买的(de)房屋无法孤零零存在,而是(shi)要使用整个楼的(de)公共区域如楼梯、大厅、电梯井等,这些面积加起来分摊到每个购房人(ren)身上,就是(shi)公摊面积。

公用建(jian)筑面积由两部分组成

“根据相关规定,公用建(jian)筑面积由以下两部分组成:一是(shi)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设(she)备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他(ta)功能上为整栋建(jian)筑服务(fuwu)的(de)公共用房和管理用房建(jian)筑面积;二是(shi)套(单元)与公用建(jian)筑空间之间的(de)分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的(de)一半。我(wo)们(men)买的(de)房屋无法孤零零存在,而是(shi)要使用整个楼的(de)公共区域如楼梯、大厅、电梯井等,这些面积加起来分摊到每个购房人(ren)身上,就是(shi)公摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人(ren)孟丽娜说。

记者近日采访多名房屋中介、购房者后发现,公摊面积已经成为房屋买卖的(de)一个重要影响因素。

北京大学房地产法研究中心主任楼建(jian)波告诉记者,公摊面积本身是(shi)客观存在的(de),对(dui)其收费并无不合理之处,并且从购房者的(de)角度来看,可能也不愿意共有部分(所有权)继续留在开发商手里。但是(shi),把公摊面积算入总计价面积,确实会给购房者带来困惑。

“为了避免这种困惑,有两种方法,一种是(shi)按套计价,这种是(shi)在总价里包括了公摊面积的(de)费用;一种是(shi)按套内面积计价,不包括公摊面积的(de)费用,单独告知此类费用,但是(shi)最后的(de)总价二者不应该有差异,因为公摊面积是(shi)客观存在的(de),这两种的(de)区分只在于哪一种能够更有效率地把相关信息告知消费者。”楼建(jian)波说,如果这两个价格不一样,开发商就涉嫌欺诈,“问题不在于公摊本身,而在于要统一计价方式”。

消费者难算清公摊面积

专业人(ren)士表示:“由比如门厅、电梯井、楼梯道、通风管道,以及包括为本栋楼服务(fuwu)的(de),比如说房顶有那种二次加压的(de)消防水箱,以及包括还有一些房顶的(de)有些那种,比如说消防的(de)一些设(she)施,都算本栋楼的(de)公摊面积。这是(shi)本栋楼的(de),实际消费者来测量、计算,都是(shi)非常复杂而且极其困难。所以,消费者来测算公摊面积基本上是(shi)不太可能的(de)。”

专家表示,由于公摊面积的(de)计算太过专业,消费者难以分辨,给开发商和测量机构提供了钻空子的(de)机会。

围绕公摊面积,还有一笔糊涂账。小区中司空见惯被出租出售的(de)地下车库、内部经营性场所等,是(shi)否被算在了公摊面积中?在一些答案为“是(shi)”的(de)小区,出租出售的(de)收益理应由全体业主共享。但在现实中,能够将业主公摊面积经营收益返还的(de)情况极少。这就不难理解,为什么在一些小区,就地下车库是(shi)否应该收费,开发商、物业与业主争论不休了。

专家讨论

取消公摊尚有难度

亟须完善相关规定

争议之下,“取消公摊面积”的(de)呼声越来越大。那么,取消公摊面积制度当下具备可行性吗?

在孟丽娜看来,取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建(jian)筑面积或者建(jian)筑面积计价。按套(单元)计价或者按套内建(jian)筑面积计价的(de),商品房买卖合同中应当注明建(jian)筑面积和分摊的(de)共有建(jian)筑面积。因此,商品房无论是(shi)按照何种方式销售,均应体现分摊的(de)共有建(jian)筑面积。即便按套销售,也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在,必然要由部分或全体购房人(ren)分摊。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。房改后,我(wo)国的(de)住房面积计量、房产证、不动产证的(de)发放都是(shi)以建(jian)筑面积为单位的(de)。房价、物业费、暖气费等也都是(shi)以建(jian)筑面积计量的(de),如果取消公摊面积,以使用面积计量,会给计价标准带来混乱。每平方米的(de)房价、物业费、暖气费会有所上涨,反而会引起另一种误会,以为涨价了。

多名受访专家认为,在是(shi)否应该取消公摊面积制度的(de)问题上暂时难以达成统一,但目前可以从政策层面对(dui)公摊面积制度进行完善。

针对(dui)目前公摊面积制度存在的(de)问题,孟丽娜建(jian)议完善相关测绘规范,对(dui)公摊比例出台指导意见,要求测绘单位提高测绘成果质量,畅通错误追究机制。在售房时,要求房地产开发企业(qiye)在售楼处公开测绘结果,将分摊原则、分摊部位等向购房人(ren)进行明示,必要时测绘单位也可以接受购房人(ren)的(de)咨询,减少因分摊面积问题产生购房争议。同时,在商品房买卖合同中进一步完善相关约定,明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的(de)处理方式及违约责任的(de)承担,从而保障购房人(ren)的(de)合法权益。

综合央视(shi)网、法治日报

公摊明细要“晒在太阳下”

110平方米的(de)房子只有60多平方米能用,公摊占到近一半,是(shi)否合理呢?

现行规定对(dui)于公摊面积大小没有比例限制,主要与新盘项目的(de)规划设(she)计、配套设(she)施有关。从业主的(de)角度看,套内起居生活面积与社区公共服务(fuwu)面积此消彼长,取决于业主的(de)诉求。笔者认为,多层次住房消费并存的(de)情况下,对(dui)不同类型的(de)新盘项目,在规划设(she)计及报批阶段,就应对(dui)公共服务(fuwu)为主的(de)公摊占用,做出合理的(de)规划指标限定,毕竟房子和公共服务(fuwu)都是(shi)给业主提供的(de)。

就本案例而言,46%的(de)公摊是(shi)否合理,近一米的(de)外墙是(shi)否过大?笔者认为,若在规划设(she)计和报批、销售宣传时的(de)公摊与46%有差异,可以走仲裁的(de)解决路径。不过,由于公摊的(de)计算、范围、规划设(she)计等太过专业,需要归属管理部门做出引导。这样做,有利于规范开发商的(de)经营行为。毕竟,业主对(dui)共有和专有部分的(de)房价支付是(shi)一样的(de),但开发商支出的(de)成本是(shi)不一样的(de),要警惕有意做大公摊,降低开发成本的(de)行为。

当前,业主对(dui)公摊的(de)质疑,还不止于此,共有几类问题。比如,开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积,但一边收物业管理费,一边将广告收入占为己有。游泳池、地上停车场是(shi)共有部分,但却对(dui)外营业,这与“一房二卖”类同。电梯和楼道需要精装修吗?墙体要取暖吗?即便要装修、要取暖,但标准不一样,成本也会低一些。低密度住宅(如别墅)的(de)利润高,开发商有内在激励,或许会将公摊更多挪到高层或洋房部分。

作为共有部分的(de)公摊,专业性很强、内容因楼盘而异,哪些纳入、哪些不纳入,边界不明,如果相应监管没跟上,就可能会给侵犯业主权益创造空间。不仅开发商在这方面可能套利,物业公司(gongsi)(gongsi)还会利用公共空间盈利(比如电梯广告),保洁保安利用地下储存空间或过道储存废品,业主私自把公共过道当储物间(比如放鞋架)。本质上,住房套内部分的(de)产权最明晰,谁也侵犯不了,但共有部分的(de)产权共有,权利边界模糊,会导致“公共地悲剧”不断上演。

社区生活离不开公摊,言及“取消公摊”更多乃情绪之举。最重要的(de)是(shi),标准和明细一定要“晒在太阳下”,监管还要跟上。比如,要制定不同类型社区的(de)公摊指引;公摊部分的(de)内容要明晰,经营的(de)部分要将经营收益归属全体业主,纳入物业维修基金,或者抵扣物业费;房屋交付时,独立第三方要对(dui)公摊面积进行实测并公示;探索公摊部分定价和套内定价的(de)差异化。

公摊面积一再被诟病、被质疑,意味着当务之急是(shi)要明确产权意识、夯实侵权必究。要记住,买房不只是(shi)室内居住,还有由公摊部分支撑的(de)社区服务(fuwu)。

成都商报-红星新闻(xinwen)特约评论员 李宇嘉(广东省城规院住房政策研究中心首席研究员) 【编辑:李岩】

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公摊面积,孟丽娜,测绘规范,消防水箱,解决路径

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